Atrium European Real Estate

Investire in centri commerciali dell’ Est Europa, diversificazione interessante.

 EXECUTIVE SOMMARY

. Azienda

. Concorrenti

. Analisi del dividendo

. Quotazione

. Momentum

. Commento

. MyDividend Rating

 AZIENDA

Atrium è uno dei principali proprietari e gestori di centri commerciali dell’Europa centrale e orientale.

Atrium è specializzato in centri commerciali con posizioni forti in tutta la regione con un bilanciamento tra settori di generi alimentari , moda e prodotti giornalieri con prospettive di crescita dei mercati emergenti.

Fondata nel 1997 la società ha doppia quotazione a Vienna e Amsterdam con il ticker ATRS.

Le proprietà sono al momento 40 e sono distribuiti in Polonia, Repubblica Ceca, Slovacchia e Russia. La gestione è interna al gruppo.

 

 CONCORRENTI

I principali concorrenti di Atrium sono:

  • CA Immobilien Anlagen, Unibail, Keplierre, Corio, Great Portland Estate, Deusche Euroshop, Hammerson

    Queste società non hanno esposizione nelle zone in cui opera Atrium 

 DIVIDENDO

Il dividendo ad oggi ammonta al 10,7% Lordo (totale) circa, al dividendo ordinario si aggiunge un dividendo speciale di 0,14 euro. Dal 2018 la distribuzione è passata a frequenza trimestrale.

Il Payout Ratio si attesta attorno al 86%, come si evince dal grafico riportato, non c’è spazio per ulteriori aumenti nel breve periodo. 

 QUOTAZIONE

Il grafico sopra rappresenta l’andamento delle quotazioni degli ultimi 3 anni, il trend laterale è ben evidente con un calo marcato solo a inizio 2016 .

 MOMENTUM

Grafico settimanale.
In base all’ analisi tecnica tradizionale :

RSI si trova in fase discendente che conferma il calo delle quotazioni nel breve periodo.

MACD impostato al ribasso indica che il trend è sicuramente ribassista, nessun segnale di inversione imminente anche se i valori sono in avvicinamento alla zona di ipervenduto.

 COMMENTO

Atrium è una società immobiliare che nella forma è più simile a un REOC, dato che non ha vincoli di distribuzione ne benefici fiscali, ma nella sostanza si avvicina a un REIT in quanto il suo core business è più orientato alla locazione degli spazi commerciali costruiti piuttosto che alla rivendita.

Di sotto riporto una spiegazione che vi farà capire la differenza tra le due sigle sopra descritte.

REOC è una società di gestione immobiliare , quindi non acquista necessariamente immobili per reddito da locazione. Progettano e poi vendono le proprietà (case, uffici, uffici, ecc.). Inoltre, i REOC possono solo “gestire” le proprietà. Ad esempio: edifici commerciali, edifici aziendali, sono comunemente costruiti e venduti alle aziende come uffici. Chi gestisce le aree comuni dell’edificio? Il servizio hall, il parcheggio, i corridoi di pulizia e manutenzione, elettricità e acqua, ecc. Un REOC può gestire l’edificio con un canone mensile. Un’altra cosa che i REOC possono fare è acquistare proprietà, migliorare o ridisegnare le loro caratteristiche e quindi vendere le proprietà a un prezzo più alto.

D’altra parte, i REIT sono fondi di investimento immobiliare . Il loro core business è comprare e costruire edifici a scopo di noleggio . Ciò significa che i REIT sono comunemente fortemente sfruttati perché mantengono le proprietà nel trust come beni. I REIT emettono debiti a lungo termine a costi molto bassi. Gli investimenti comuni dei REIT sono (1) edifici commerciali (centri commerciali, centri commerciali, boutique, centri commerciali, ecc.); Uffici (edifici aziendali e aziendali); e (3) Case e dipartimenti a scopo di noleggio, non per la rivendita. I REIT hanno dei benefici fiscali a fronte di alcuni vincoli come la distribuzione del 90% dei guadagni ai loro azionisti.

Atium è presente in alcuni paesi dell’Est Europa ma negli ultimi anni ha venduto significativamente le sue proprietà di basso livello concentrandosi su strutture di altà qualità prevalentemente situate in Polonia e Repubblica Ceca. L’immagine sotto evidenzia bene l’esposizione territoriale.

 

Il passaggio da un portafoglio ampio e di bassa qualità ad uno di qualità non è banale.
Quando prendo in considerazione l’acquisto di una società che opera nel business centri commerciali con focus quindi al retail, quello che cerco è la qualità delle proprietà, in quanto, in futuro penso che possano prosperare con più facilità i centri di alto livello che maggiormente assorbiranno la concorrenza dell’ e-commerce. Per fare un paragone penso sempre alla differenza tra major REIT USA come CBL e WPG (low quality) e SPG (high quality).

Il fatto che Atrium sia passata da 153 proprietà nel 2014 a 38 nel 2018 conferma che stanno puntando sulla qualità delle loro proprietà, cosa che tra l’altro affermano in modo esplicito:

Un altro elemento fondamentale che mi piace controllare quanto guardo ai centri commerciali è l’elenco dei loro tenant per cercare di capire se sono società affidabili nei pagamenti futuri.

Osservando i primi 10 ordinati per maggior pagamento vedo che alcune società sono ben note e diffuse anche in Italia, le prime tre sono Auchan, Decathlon e Leroy Merlin. Questo mi lascia ben sperare in quanto credo siano grossi Brand difficilmente attaccabili da Amazon o dalla concorrenza dell’e-commerce in generale.

Un altro parametro che vado a controllare è quanto sono occupati gli spazi che Atrium possiede, e il dato attuale si attesta al 96.2%, che mi pare sia abbastanza positivo.

Il punto debole di un centro commerciale oggi, quindi , possiamo dire che è la concorrenza delle vendite su internet ma ci sono servizi al cittadino che non possono essere venduti tramite la “rete”, penso ai cinema, al food, ai centri sportivi e quindi diamo un occhio al mix che Atrium possiede nelle sue proprietà.

Il Mix di settori che occupano i loro spazi mi sembra ben diversificato.

 

Cosa aspettarci in futuro? 

Qui riporto la pagina estratta dell’ultima Investor presentation che spiega bene cosa ci aspetta per fine anno.

Come potete notare ATRS ha tre nuovi centri commerciali in fase di realizzazione, tutti situati in Warsaw e tutti con apertura prevista per fine anno. Ovviamente essendo nuovi rappresentano un portafoglio qualitativo e contribuiscono quindi ad accrescere il valore della società nonchè il ritorno in termini di prezzi di locazione.

Una nota sul dividendo, la quota speciale di euro 0.14 non è tassata come il dividendo ordinario al 46.5% ( 27,5% Austria + 26% Italia) ma non ha ritenuta alla fonte essendo versato come capital repayment ( quindi solo 26% Italia).

 

I rischi principali

La concorrenza delle vendite online, l’aumento dei tassi di interesse, l’esposizione in un mercato emergente e una capitalizzazione relativamente piccola rappresentano tutti fattori da tenere monitorati costantemente perchè tutti possono influenzare le sorti della società.

 

Conclusione

Non è mai facile capire se un titolo possa continuare a pagare il dividendo in futuro, se sia coperto in maniera adeguata e se possa essere incrementato nel tempo… soprattutto nel settore in cui opera Atrium, che ha visto negli ultimi anni un calo vistoso nei suoi pari Nord Americani. 
Il fatto dell’esposizione in Paesi in cui è difficile trovare competitor su cui investire, un high-yield che pare coperto e un buon mix di settore dei suoi tenant di qualità rendono ATRS un titolo su cui è possibile puntare una quota del proprio portafoglio, come sempre nella size e in base alla propria strategia .

 MYDIVIDEND RATING

ATRS ottiene un punteggio di 7.22*/10

Il punteggio ottenuto è BUY .
*Il punteggio è stato ottenuto utilizzando i dati disponibili, ma il rating manca di 6 parametri normalmente utilizzati e non reperibili. 

Di sotto riporto l’elenco dei punti negativi e positivi del rating da noi calcolato.

3 PUNTI: Dividend Yield

2 PUNTI: 52w low, P/B, DGR

1 PUNTO: Payout ratio 

0 PUNTI: Brand

ND: Pegy, Debt/Equity, FCF/Debt, Quick ratio, DGR5, Graham Nr.

Per maggiori informazioni su come si compone il mydividend rating si rimanda alla specifica pagina del sito. clicca qui

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